Wonen boven winkels: het kan wel!

Het potentieel voor wonen boven winkels is enorm, maar wordt beperkt benut. Terwijl deze vorm van binnenstedelijke transformatie juist een kansrijke, duurzame en betaalbare manier is om snel extra woningen toe te voegen.

Tijdens de sessie van IVBN en INretail op de Dag van de Volkshuisvesting op 8 december deelden Frits Tonnaer en Marcel Evers hun inzichten over dit onderwerp met gemeenten, beleidsmakers en vastgoedprofessionals en zelfs demissionair minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona Keijzer. Tijdens de sessie stond de vraag centraal: Wat zijn de concrete mogelijkheden van wonen boven winkels , en wat is er nodig om van potentieel naar realisatie te komen?

Grote kansen

De deelnemers werden meegenomen in de veranderende realiteit van de binnenstad. De binnenstad en de winkelmarkt zijn in transitie: traditionele retailstraten veranderen naar gemengde gebieden waarin wonen, werken en winkelen steeds meer samenkomen. Het wonen boven winkels past perfect in deze ontwikkeling en biedt daarom ook een duidelijke maatschappelijke meerwaarde, zoals bijvoorbeeld:

• Meer leefbaarheid en verduurzaming: Het activeren van leegstaand vastgoed maakt binnensteden aantrekkelijker en geeft een impuls voor verduurzaming;
• Woningbouwopgave: Er kunnen tienduizenden woningen worden toegevoegd zonder nieuw ruimtebeslag;
• Minder leegstand en versterking lokale retail: MKB’ers profiteren van betaalbaardere winkelruimtes.

Dat het kan, blijkt uit succesvolle projecten die tijdens de sessie als voorbeelden werden gebruikt: bijvoorbeeld op  in De Passage in Den Haag en de Choorstraat in Utrecht.  Hier zijn leegstaande verdiepingen omgetoverd tot gewilde woningen. De boodschap van de sessie was helder: er liggen hier kansen en de maatschappelijke meerwaarde van wonen boven winkels is enorm.

Foto van de Sessie Wonen boven winkel: dat kan! Fotograaf: Robin Utrecht

Knelpunten

Maar, ondanks de kansen zijn er in de praktijk ook barrières waar initiatiefnemers tegenaanlopen. Winkelpanden in binnensteden zijn vaak monumentaal , waarbij de bouwkundige opties voor een transformatie beperkt zijn. Financieel zijn er ook knelpunten: hoge bouwkosten en lage huren in kleinere steden maken het lastig om een rendabel model te vinden. Een voorbeeld hiervan is de Steenweg in Utrecht, waar een transformatie uiteindelijk financieel niet haalbaar bleek. Ook wet – en regelgeving en de stapeling van maatregelen, zoals bijvoorbeeld de BTW-plicht en de overdrachtsbelasting, vormen een belemmering.

Oplossing

Wat is er dan nodig om woningen boven winkels te realiseren? In de eerste plaats stimulerend beleid, bijvoorbeeld door het verlagen van de overdrachtsbelasting naar 6% voor alles sectoren. En in de tweede plaats is maatwerk nodig om kansen die er liggen, op te kunnen pakken. Een intensieve samenwerking tussen gemeenten, vastgoedeigenaren en retailondernemers is daarbij cruciaal. In een vroeg stadium van het project moeten deze groepen elkaar vinden. Samenwerking zorgt voor versnelling en het haalbaar maken van projecten.

Tijdens de dialoog kwam er een levendige discussie op gang over  invulling en haalbaarheid voor wonen boven winkels: er zijn vaak wet- en regelgeving en technische uitdagingen die de praktijk bemoeilijken. Demissionair minister Mona Keijzer was duidelijk: ‘Er liggen ongelofelijk veel kansen als we maar bereidheid hebben om buiten de gebaande paden te gaan’.