Doorbraaklocaties: de investeerder aan het woord
Tijdens de Woontop van 11 december 2024 maakten het Rijk, overheden, marktpartijen en corporaties afspraken om de bouw van 100.000 woningen per jaar te versnellen. Onderdeel hiervan is de doorbraakaanpak, waarbij overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties en investeerders samenwerken aan 20 geselecteerde doorbraaklocaties. Deze grootschalige gebiedsontwikkelingen richten zich niet alleen op woningbouw, maar ook op het versterken van leefbaarheid en sociale cohesie in de buurt, zoals in de Stougjeswijk in de gemeente Hoeksche Waard.
In de Stougjeswijk, worden de komende vijftien jaar 2.500 woningen versneld gebouwd. Het gaat om een gevarieerd aanbod voor verschillende doelgroepen: van starters tot gezinnen en ouderen. Deze duurzame en toekomstbestendige wijk krijgt daarnaast voorzieningen als een buurtcentrum en een basisschool. IVBN-lid Achmea Real Estate investeert via haar klanten BPL Pensioen en Stichting Rabobank Pensioenfonds in deze gebiedsontwikkeling. Op 1 oktober 2025 ondertekenden de betrokken partijen de overeenkomsten voor de realisatie van deze nieuwe wijk. Nabil Omari, Manager Area Development Achmea Real Estate, was als institutionele investeerder betrokken bij deze gebiedsontwikkeling. IVBN stelde hem de volgende vragen:
1) Welke rol spelen institutionele investeerders in de ontwikkeling van doorbraaklocaties?
‘Institutionele beleggers kunnen verschillende rollen hebben bij de ontwikkeling van deze grootschalige ontwikkellocaties. Als de investeerder zelf geen grond heeft, dan bestaat de rol voornamelijk uit het afnemen van de betaalbare huurwoningen. In dat geval verkopen ontwikkelaars turnkey aan de belegger. Subsidieverstrekkers, zoals de gemeenten, provincies en het Rijk, stellen vaak voorwaarden om het aandeel betaalbare woningen met voorrang te realiseren. Daarmee kunnen institutionele beleggers een vliegwielfunctie vervullen bij de ontwikkeling van de nieuwe wijk. Als Achmea Real Estate willen we ook graag vooroplopen als het gaat om de invulling van onze ESG-ambities bij de realisatie van nieuwbouwprojecten (Voor meer info zie onze website).
De rol van beleggers kan ook verder gaan dan alleen de rol van afnemer. Als Achmea Real Estate hebben we in het verleden onze klanten c.q. pensioenfondsen weten te interesseren om vroegtijdig grondposities op toekomstige ontwikkellocaties aan te kopen. De doorbraaklocaties ‘Stougjeswijk’ en ‘Westflank Haarlemmermeer’ zijn daar voorbeelden van. Bij die locaties kunnen we daardoor van meet af aan meepraten over de invulling van het project en de specifieke belangen van onze klanten.’
2) Wat waren de belangrijkste succesfactoren en knelpunten bij de uitvoering van deze doorbraakaanpak?
‘Doorbraaklocaties zijn grootschalige woningbouwgebieden die voorheen vastliepen door bijvoorbeeld langdurige procedures, of andere impasses. De succesfactoren bij het vlottrekken van deze locaties draaien om intensieve samenwerking, procesversnelling en integrale gebiedsontwikkeling. De doorbraakaanpak heeft tot een unieke versnelling geleid doordat alle betrokkenen vanuit dezelfde missie aan tafel zijn gaan zitten. Dat is geen vanzelfsprekendheid: sommige gebiedsontwikkelingen lagen al jaren stil, en dankzij de nieuwe aanpak van het Rijk is dat in veel gevallen omgezet in een nieuwe dynamiek. Dit zorgt ervoor dat we de goede kant op gaan. Er blijven soms ook nog knelpunten. Bij dit soort projecten zijn veel partijen betrokken met vaak uiteenlopende belangen. De kunst is om die belangen zoveel mogelijk bij elkaar te brengen, wat een complex en intensief proces is.’
3) Wat is er nodig om het succes van de Stougjeswijk ook in andere gemeenten en regio’s te realiseren?
‘Om nog meer doorbraken te realiseren is het belangrijk om te werken naar een 2.0-versie van de doorbraakaanpak, waarin een meer interdepartementale benadering nodig is. Hierin moeten belangrijke stappen worden gezet om de organisatie van de aanpak nog beter op orde te krijgen. Daarbij is een houding die gericht is op samenwerking essentieel. Daarnaast is er ook ambitie van partijen nodig om voor een gezamenlijk doel te gaan met de bereidheid om onderling compromissen te sluiten.’
4) Hoe verliep de samenwerking tussen de verschillende partijen binnen deze doorbraakaanpak?
‘Het eerlijke antwoord is dat het in eerste instantie best een zoektocht is geweest om op elkaar ingespeeld te raken. Dit is begrijpelijk door de betrokkenheid van veel grondeigenaren met ieder hun eigen belangen. Ook de afstemming met de verschillende overheden en andere maatschappelijke organisaties heeft veel inspanning gevergd, maar is constructief verlopen. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in samenwerkingsafspraken publiek-privaat en tussen de marktpartijen onderling.’
5) Doorbraaklocaties draaien niet alleen om woningen, maar ook om het creëren van een fijne leefomgeving. Hoe hebben jullie dit in de Stougjeswijk vormgegeven?
‘Voor de locatie is een integrale gebiedsvisie uitgewerkt, waarin de thema’s aan bod komen (voor meer info zie hier). De visie vormt een richtlijn voor de invulling van verschillende thema’s en varieert van woonmilieus, voorzieningen tot invulling van de openbare ruimte: bijvoorbeeld landschap, groen, water en infrastructuur. De visie is vervolgens doorvertaald naar verschillende uitvoeringsdocumenten, die in samenspraak tussen Achmea Real Estate en de betrokken marktpartijen en overheden tot stand zijn gekomen.’
6) In welk type woningen investeert Achmea Real Estate als institutionele investeerder binnen gebiedsontwikkelingen?
‘Hoewel alle segmenten belangrijk zijn, vervullen middenhuurwoningen een cruciale rol in het overbruggen van de kloof tussen sociale huur en de duurdere vrije sector. Ze bieden betaalbare huisvesting voor middeninkomens, stimuleren de doorstroming op de woningmarkt en verminderen de druk op zowel de sociale als de koopsector. Voor institutionele beleggers zijn deze woningen een interessante asset class om in te beleggen. Naast een gezond rendement stelt het onze klanten in staat een bijdrage te leveren aan het invullen van maatschappelijke vraagstukken, zoals het realiseren van betaalbare huisvesting, waarbij de ESG-doelstellingen richtinggevend zijn.’
