Is de retailsector uit de dip?
Jan Dobiáŝ (CFA Society Netherlands) opende op dinsdag 15 oktober 2024 het jaarlijkse researchseminar van IVBN en CFA Society Netherlands en gaf het woord aan dagvoorzitter Brigit Gerritse (Redevco). Zij stelde gelijk de centrale vraag van deze middag: ‘Is de retailsector uit de dip?
Hierna vroeg Brigit aan Judith Norbart-ten Hoor (IVBN) in hoeverre het Regeerprogramma aandacht heeft voor retail. Dit valt, volgens Judith, erg tegen. Hoewel het Regeerprogramma benoemt dat toekomstbestendige leefomgevingen een functiemix nodig hebben om een veilige, prettige en gezonde leefomgeving te zijn, worden er geen concrete investeringen benoemd om dit mogelijk te maken. Voor IVBN staat een leefomgeving waarin wonen, winkels en kantoren op harmonieuze wijze samengaan en onderdeel zijn van een groter geheel centraal.
IVBN zet zich dan ook actief in voor het verbeteren van het investeringsklimaat om deze toegankelijke leefomgevingen te realiseren. Enerzijds door te pleiten voor het behoud van de Impulsaanpak Winkelgebieden en anderzijds door aandacht te vragen voor een beter investeringsklimaat. Vanaf 2026 zal de overdrachtsbelasting voor woningen dalen naar 8%, terwijl dit voor winkels en kantoren op 10,4% blijft. Dit is geen logische ontwikkeling. In het bijzonder wanneer het gaat om transformatieprojecten en mixed-use ontwikkelingen.
Peter Koppers (Achmea Real Estate) liet zien dat de afgelopen anderhalf jaar consumenten weer vaker naar winkels komen, niet alleen om te kopen, maar ook voor ontmoeting en advies. Peter’s belangrijkste boodschap was: ‘Every cloud has a silver lining’. Na een aantal slechte jaren zijn met name de grootste steden en wijkcentra weer interessante beleggingscategorieën. Het koopvolume neemt toe en de leegstand is niet significant gestegen, het percentage ligt rond de 6%. Voor institutionele investeerders ligt dit percentage zelfs nog lager, tussen de 2 en 3%. Hoewel in kleinere steden de leegstand groter is, kiezen retailers in grootste steden strategisch voor grotere winkels met veel beleving. Daarnaast maken steeds meer online retailers, zoals Fashion Tiger, Mr. Marvis en Pink Gellac bewust de overstap naar de fysieke omgeving en zetten ze vol in op het omnichannel model.
Jurn Hoeksema (URW) stelde de kritische vragen die elke winkelbelegger zich zou moeten stellen: ‘Waarom ben je relevant?’ en ‘Wat is jouw toegevoegde waarde?’ Volgens hem ligt de sleutel in het samen ontwikkelen met partners. Daarnaast is het essentieel om proactief de prestatie van winkels te monitoren. Wanneer een winkel goed draait, kan dit aanleiding zijn voor een grotere winkel of een andere plek in het centrum. Het strategisch verplaatsen van de winkel is bij URW dan ook onderwerp van het goede gesprek met de huurder. Daarnaast is de ‘Click & Collect’-strategie, die klanten naar de winkel trekt, succesvol. Klanten besteden vaak meer wanneer ze eenmaal in de winkel zijn. Andere belangrijke elementen die zorgen voor een stijging in de verkoop zijn tegenwoordig entertainment, fitness, food & beverage en health & beauty. Waarbij entertainment de grootste stijger is in de portefeuille van URW.
René Vierkant (Vierders) richtte zich op de vitale binnenstad van middelgrote steden. Hij ziet juist voor institutionele beleggers kansen om te beleggen in dit soort steden. Zeker wanneer een stad als één geheel wordt gemanaged, vergelijkbaar met een winkelcentrum. René benadrukte de impact multiplier van het beleggen van pensioenvermogen in onze binnensteden. Naast de mogelijkheid weer een gezond vastgoedrendement te behalen liggen er kansen op het gebied van vergroening, klimaatadaptatie, verduurzaming en energietransitie. Bovendien vormen gezonde Nederlandse binnensteden de plekken waar het pensioen van de deelnemers meerwaarde krijgt. Daar waar de lokale samenwerking op orde is of wordt gebracht, liggen kansen, juist ook voor institutionele beleggers. Misschien niet in de traditionele vorm van retailbelegging, maar meer als integraal impactproduct.
Ingrid Janssen (Avans) sprak over de City Deal XL, een initiatief waarbij 10 steden en hun stakeholders, waaronder investeerders, betrokken zijn. Het doel van deze samenwerking is om gezamenlijk oplossingen te ontwikkelen voor de uitdagingen in de winkelgebieden van middelgrote steden.
Is de retail uit de dip?
De conclusie is een voorzichtig ‘ja’, maar wel met de juiste ingrediënten:
- Investeer met een partner
- Bekijk vastgoed vanuit een holistisch perspectief- het gaat om het hele (winkel/woon/werk) gebied en niet om 1 winkelunit
- Kijk naar de meerwaarde van je binnenstad
- Maak je winkelgebied duurzaam en toekomstbestendig
Bekijk de presentaties: