30 jaar IVBN – de Nederlandse vastgoedmarkt in Europees perspectief

Ter ere van het 30-jarig bestaan van IVBN blikken we terug op een reeks rapporten over de Nederlandse vastgoedmarkt in Europees perspectief. In samenwerking met JLL, Ecorys en Finance Ideas onderzocht IVBN in de jaren 2014, 2016, en 2017 de ontwikkelingen van de kantoren-, winkel- en woningmarkt. 

Deze drie rapporten illustreren helder een van de kernmissies van IVBN: het bieden van objectieve, datagedreven marktkennis. Door samen te werken met gerenommeerde onderzoeksbureaus, academici en overheden, draagt IVBN bij aan een professionele en transparante vastgoedsector. In tijden van verandering, zoals de retailcrisis, de financiële crisis en de transformatie van de kantorenmarkt, blijkt het belang van  gedegen onderzoek en gezamenlijke kennisontwikkeling. Deze traditie van 30 jaar kennisdeling vormt een sterke en solide basis voor de uitdagingen en kansen van de komende decennia.

Dutch Residential Investments in European perspective (maart 2014)

Omdat zowel Nederlandse als buitenlandse partijen de woningmarkt sterk beïnvloedden, publiceerde IVBN in 2014 het rapport Dutch Residential Investments in European Perspective. Het rapport liet zien dat woningprijzen in Nederland sterk waren gedaald, terwijl de huren bleven stijgen. Daardoor werden de aanvangsrendementen aanzienlijk aantrekkelijker dan in veel andere Europese landen. De combinatie van inflatiehedge, lage correlatie met andere assetclasses en de marktdynamiek maakte Nederlandse huurwoningen tot een sterke beleggingscategorie.

Overhandiging onderzoek aan de minister van W&R Stef Blok.

Institutionele beleggers presteerden in Europees perspectief goed: zelfs tijdens de financiële crisis bleven totale rendementen positief dankzij stabiele inkomensstromen. Het rendement-risicoprofiel, de beperkte samenhang met buitenlandse markten en goede diversificatiemogelijkheden maakten de sector aantrekkelijk voor binnen- en buitenlandse investeerders.

Door de prijscorrectie van circa 18% sinds 2008 was de markt gunstig geprijsd. Met een beperkt woningaanbod en een sterk gedaalde nieuwbouwproductie was het risico op verdere prijsdalingen klein. De niet reguleerde huursector groeide stevig door beleidswijzigingen en door een minder gunstige hypotheekbehandeling. Institutionele investeerders richtten zich steeds meer op dit segment: zo’n 55% van portefeuille viel in 2014 in deze categorie.

Het rapport Dutch Residential Investments  werd in 2014 samenwerking met Finance Ideas uitgebracht.

Investment in retail property in the Netherlands, a European perspective (oktober 2016)

Medio 2016 besloten de leden van IVBN een paper over de Nederlandse winkelmarkt op te stellen. Het doel van het onderzoek, dat door Ecorys werd uitgevoerd, was om een ‘marktbreed’ verhaal over de Nederlandse winkelmarkt te maken en zo met name Nederlandse en buitenlandse beleggers te interesseren voor dit segment. Op 4 oktober tijdens de Expo Real in München werd het researchrapport “Investment in retail property in the Netherlands, a European perspective” gepresenteerd. Het paper was een initiatief van Altera Vastgoed, a.s.r., CBRE Global Investors, Bouwfonds IM, Bouwinvest, DELA Vastgoed, Syntrus Achmea en Wereldhave. Minister Kamp schreef het voorwoord, dat overtuigend liet zien dat investeren in Nederlands winkelvastgoed voor (inter)nationale beleggers goede perspectieven biedt.

Minister Henk Kamp van Economische Zaken neemt researchrapport van IVBN in ontvangst.

In het rapport werd geconcludeerd dat de Nederlandse retailvastgoedmarkt ruime en aantrekkelijke investeringskansen bood dankzij haar transparante structuur, stabiele demografie en sterke economie. Zelfs tijdens de crisisjaren wisten beleggers positieve rendementen te behalen, door onder meer de gunstige risicopremies en stabiele cashflows. Ook in Europees perspectief sprong het sterke rendement-risicoprofiel van Nederland duidelijk in het oog. In een markt die zo sterk in beweging was, bleef vooral één factor bepalend voor succes: het zorgvuldig kiezen van de juiste locaties.

Het rapport Investment in retail property in the Netherlands werd in samenwerking met Erorys in 2016 gepubliceerd.

Investment in office property in the Netherlands, a European Perspective (januari 2017)

JLL bracht in januari 2017 opdracht van IVBN een researchpaper uit over de Nederlandse kantorenmarkt in Europees perspectief. Hans de Boer, voorzitter van VNO-NCW, schreef het voorwoord. Het werd in Londen gepresenteerd aan een select gezelschap van internationale beleggers en adviseurs. Beleggen in Nederlandse kantoren loonde vanwege onder meer het relatief hoge inkomensrendement (totaalrendement van gemiddeld 6,9% per jaar in de periode ‘95-’15) en doordat nauwelijks werd gecorreleerd met de Britse en Duitse kantorenmarkt. Investeren in Nederlandse kantoren naast enkele andere Europese kantorenmarkten leverde daardoor een optimale spreidingsstrategie op.

Nederland beschikte over één van de meest volwassen en transparante kantoormarkten van Europa, met solide investeringsmogelijkheden en aantrekkelijke yield-spreads ten opzichte van staatsobligaties. Vooral de randstad bood sterke rendementen, waarbij Amsterdam vooropliep. Nederlandse kantoorruimte had een lage tot negatieve correlatie met andere Europese markten, wat weer gunstig was voor de risicospreiding.

Institutionele investeerders concentreerden zich op de belangrijkste geografische gebieden: 82% van hun bezit lag in de Randstad en 54% specifiek in de vier grote steden. In gewilde locaties daalde de leegstand en de arbeidsmarkt ontwikkelde zich positief. De aandacht van investeerders verschoof naar gebouwkwaliteit en duurzaamheid. De kantorenmarkt maakte daarmee een duidelijke transformatie door: met een groeiende focus op slimme, duurzame en flexibele gebouwen met hoogwaardige service, strategisch gelegen bij OV-knooppunten.

Het rapport Investment in office property in the Netherlands – a European perspective kwam in 2017 tot stand in samenwerking met JLL.