Wet modernisering servicekosten- Dit verandert er

Op 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. Deze wet heeft als doel om de afbakening van servicekosten te verduidelijken en de regels rond servicekosten te stroomlijnen. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten, moeten verhuurdersrekening houden met de gewijzigde wettelijke kaders.

De nieuwe regels zijn alleen van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten die verhuurders vanaf 1 januari 2027 afsluiten. Voor bestaande contracten blijft het huidige systeem gelden, voor onbepaalde tijd. Het is wel mogelijk om bij bestaande contracten over te stappen op het nieuwe systeem. Hierbij is wel instemming van de huurder nodig .

De Wet modernisering servicekosten bestaan uit een besluit en een regeling. Het besluit beschrijft 8 soorten servicekosten. De regeling beschrijft regels en uitgangspunten voor het berekenen van de servicekosten. Samengevat worden de servicekosten scherper afgekaderd.  Zo vervalt de sectie “gemeenschappelijke ruimten”, die nu onder alle categorieën valt.

Besluit (categorieën)

Er staan in het nieuwe Besluit servicekosten 8 categorieën Er zijn in de wetgeving een aantal wijzigen opgenomen. Hieronder staan alle wijzigingen ten opzichte van de huidige wetgeving opgesomd.

1. Warmte en koude;

1. 1. de levering of doorlevering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor het verwarmen en koelen van het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
   2. de levering of doorlevering van verwarmd tapwater, warmte en koude lucht voor het verwarmen en koelen van de gemeenschappelijke gedeelten;
   3. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en warmtekostenverdelers.

Toelichting: Paragraaf 1 omvat nu alleen warmte en koude. De lijst met warmte- en koudevoorzieningen is gemoderniseerd. Onderhoud aan installaties die als onroerend worden gezien mag niet als servicekosten worden doorberekend. Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten is afgeschaft, waardoor deze nutsvoorzieningen nu zijn opgenomen in het Besluit servicekosten en het onderscheid in metingen kan vervallen. Op fiscaal gebied kan dit verschil echter nog steeds relevant zijn. Water, gas en elektra zijn verplaatst naar een aparte paragraaf.

Zie ook de Warmtewet en de Wet collectieve warmte, welke ook van invloed zijn voor vastgoedbeleggers bij de ontwikkeling van nieuw beleid.

2. Elektriciteit, gas en water;

1. 1. de levering of doorlevering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
   2. de levering of doorlevering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen;
   3. het gebruik en het aflezen van meters.

Toelichting: Ook hier is verdere explicitering van nutsvoorzieningen voor het woonruimtegedeelte van toepassing.

3. Roerende zaken;

De mede ter beschikking gestelde roerende zaken in, op of aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in, op of aan de gemeenschappelijke gedeelten.

Toelichting: De opsomming van roerende zaken is geschrapt omdat die onmogelijk volledig en duidelijk kon zijn. In plaats daarvan is gekozen voor een brede omschrijving van roerende zaken in, op of aan de woning en gemeenschappelijke ruimtes, inclusief de onderhoudskosten daarvan. Onderhoudskosten van in gebruik gegeven roerende zaken vallen hier ook onder.

4. Kleine herstellingen;

Het verrichten of laten verrichten van kleine herstellingen die krachtens artikel 217 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens een overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.

Toelichting: De verhuurder mag kleine herstellingen door een derde laten uitvoeren en kan deze zelf op zich nemen tegen servicekosten, waarvoor afspraken zowel in de huurovereenkomst als in een aparte overeenkomst kunnen worden vastgelegd.

5. Toezicht, beveiliging en vuil;

In het kader van toezicht, veiligheid en een goede bewoning door de huurders:

1. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
2. het houden van toezicht op de veiligheid van, en het uitvoeren van beveiligingswerkzaamheden ten aanzien van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en het gebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt;
3. het reageren op alarmeringen vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde en het gebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt;
4. het optreden tegen overlast in en rond het gebouw;
5. het ontvangen, bewaren of verspreiden van post;
6. het verstrekken van vuilniszakken, het in gebruik geven van een vuilniscontainer en het afvoeren van het huisvuil en grofvuil van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en het gebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt.

Toelichting: Het begrip huismeester is uit deze paragraaf gehaald, en verandert naar toezicht, beveiliging en vuil, zodat duidelijk is dat deze taken ook door anderen dan een huismeester kunnen worden uitgevoerd.

6. Signaallevering

Diensten in het kader van centrale opvang, verstrekking ten behoeve van de gemeenschappelijke gedeelten en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer, internet of andere elektronische apparatuur, waaronder in elk geval:

1. het in gebruik geven van roerende elektronische apparatuur voor het opvangen en het doorleveren van het signaal;
2. het afsluiten en het in stand houden van het abonnement voor het centraal ontvangen van het signaal ten behoeve van de huurders;
3. het afsluiten en het in stand houden van het abonnement voor het verstrekken van het signaal ten behoeve van de gemeenschappelijke gedeelten;
4. het ten behoeve van de huurders betalen van vastrechtkosten en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift naar de meldkamer.

Toelichting: Signaallevering voor gemeenschappelijke ruimtes wordt genoemd, inclusief het benodigde abonnement, en duidelijk wordt gemaakt dat internet hier ook onder valt.

7.  Verzekeringen en fondsvorming;

Het ten behoeve van de huurder deelnemen in een verzekering voor de mede ter beschikking gestelde roerende zaken of het door de verhuurder verzorgen van een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedekt dat tot de verplichtingen van een huurder behoort.

1. Onder een fonds als bedoeld in het eerste lid wordt in elk geval verstaan:
   1. een ontstoppingsfonds;
   2. een glasfonds;
   3. een lampenfonds;
   4. een schilderfonds.

Toelichting: De paragraaf is uitgebreid met fondsvorming, zoals ontstoppings-, glas-, lampen- en schilderfondsen, waarbij huurders maandelijks een klein bedrag betalen voor lastig toe te wijzen kosten. Dit geld mag alleen worden gebruikt voor het specifieke doel van het fonds, en de verhuurder moet jaarlijks inzicht geven in de financiële stand.

Daarnaast is verduidelijkt dat verzekeringen binnen de servicekosten alleen betrekking mogen hebben op roerende zaken die door de verhuurder ter beschikking zijn gesteld. Als een verhuurder de huurder een verzekering voor eigen spullen wil aanbieden, zoals een inboedelverzekering, moet dit via een aparte overeenkomst en valt dit buiten de servicekosten.

Niet meer expliciet opgenomen is dat een fonds of verzekering voordeel voor de huurder moet hebben, omdat dit vanzelfsprekend wordt geacht. Ook is de verplichting om verantwoording af te leggen over servicekosten niet opnieuw benoemd, omdat deze al in de wet is vastgelegd.

8. Administratiekosten

De administratiekosten van:

1. het opstellen van het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
2. de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders, alsmede die van de overige in dit besluit bedoelde zaken en diensten;
3. het doen van een beroep op financiële regelingen ten behoeve van huurders, voor zover de regeling de huurder geen mogelijkheid biedt om zelfstandig een beroep te doen op de regeling.

Regeling (kostenrekening)

De nieuwe Regeling servicekosten stelt regels vast voor de wijze van berekening en de maximering van servicekosten die verhuurders aan huurders van woonruimten in rekening mogen brengen. Ook hier wordt gepoogd geschillen tussen partijen te verminderen. Deze zijn gekoppeld aan de acht categorieën die zijn vastgesteld in het besluit.

In de bijlage van de Regeling servicekosten staat per paragraaf beschreven welke wijze de servicekosten berekend dien te worden. Deze kunnen verschillen tussen de verschillende categorieën. De verschillen zitten in de volgende punten:

1. Warmte en koude: onderscheid tussen vaste kosten (niet afhankelijk van gedrag huurder) en variabele kosten (op basis van individueel verbruik via warmtemeters).
2. Elektriciteit, gas en water: zelfde systematiek als warmte/koude; kosten voor gemeenschappelijke ruimten worden gelijk verdeeld.
3. Roerende zaken: vergoeding op basis van afschrijvingskosten en onderhoudskosten; voor brandblussers en beveiligingscamera’s maximaal 50% doorberekend.
4. Kleine herstellingen: arbeids- en materiaalkosten, gelijk verdeeld over betrokken huurders.
5. Toezicht, beveiliging en vuil: arbeids- en materiaalkosten, gelijk verdeeld.
6. Signaallevering: volledige kosten voor radio, tv, internet e.d., gelijk verdeeld.
7. Verzekeringen en fondsvorming: maandelijkse inleg maximaal €6 per woning; fonds maximaal driemaal de jaaropbrengst.
8. Administratiekosten: maximaal 2% van energiekosten (categorie 1 en 2), maximaal 5% voor overige categorieën; absoluut maximum van €75 per woning per jaar, minimum €7,50.

Neem als verhuurder goed door in de volledige regeling wat precies de doorlastbare kosten zijn. Sommige categorieën kunnen direct doorberekend worden, terwijl sommigen slechts voor een deel belastbaar zijn.