19. Voorburg, 18 november 2004 (zie ook 2004.14)

“Vogelvrije” huren onzin

De tegenstanders van een nieuw huurbeleid stellen dat er bij de circa 600.000 extra te liberaliseren huurwoningen sprake zou zijn van “ongebreidelde” marktwerking in dat segment. Huurprijzen in het te liberaliseren segment zouden volgens hen bepaald worden door “wat de gek er voor vraagt” en de huren zouden “vogelvrij” zijn. Zij ontkennen daarmee dat de markt zelf voor regulering zal zorgdragen. De tegenstanders verkondigen onzin en jagen daarmee de huurders van te liberaliseren woningen angst aan. Dit stelt de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN).

Te liberaliseren huurwoningen zullen geleidelijk op een hoger huurprijsniveau moeten worden gebracht, in relatie met de kwaliteit en de gewildheid en dus de vraag. Overigens zitten een groot deel van deze huurwoningen in het oosten en het noorden van het land al op een marktconform niveau. Huurders van te liberaliseren huurwoningen zullen door verhuurders moeten worden geïnformeerd over de prijsstijging die hun nu te goedkope huurwoning zal doormaken, zodat ze een afweging kunnen maken om de hogere huur te betalen of om te verhuizen. Het is volgens beleggers juist maatschappelijk niet langer meer acceptabel dat huurprijzen van de betere huurwoningen niet op een meer marktgericht niveau kunnen worden gebracht. Maar liefst 721.000 huishoudens wonen te goedkoop, gezien hun inkomen. Zij bezetten daarmee goedkope huurwoningen die anders voor starters en de doelgroep van beleid beschikbaar zouden zijn.

Het geliberaliseerde segment van de huurwoningenmarkt in Nederland is, met slechts enkele procenten, bijzonder klein van omvang. Als circa 75% van de huurwoningen tot het gereguleerde segment behoort, is dat segment ruimschoots voldoende groot om de doelgroep van beleid te huisvesten. Dat betekent volgens IVBN dat het geliberaliseerde segment substantieel vergroot kan worden naar tenminste circa 25%. Het gaat dan om circa 600.000 extra te liberaliseren huurwoningen van een totale huurwoningenvoorraad van 3 miljoen. Momenteel zijn er circa 150.000 reeds geliberaliseerde huurwoningen, waarvan beleggers er circa 47.000 van bezitten.

De minister kiest in het nieuwe huurbeleid waarschijnlijk voor een liberalisatiegrens op basis van de WOZ-waarde. Huurwoningen boven die WOZ-waarde mogen in de komende beleidsperiode dan wat sterker in huur worden verhoogd. Na deze beleidsperiode zouden dergelijke “te liberaliseren” woningen niet langer meer onder het huurprijsbeleid van de overheid vallen. Het gaat hier om de betere huurwoningen aan de bovenkant van het huidige niet-geliberaliseerde segment. Een flink deel daarvan zou onder het huidige WoningWaardering-Stelsel (WWS) overigens toch al bij mutatie geliberaliseerd kunnen worden.

In het huidige geliberaliseerde segment worden marktconforme huren betaald, waarbij de kwaliteit van de huurwoning in overeenstemming is met de huurprijs. Het geliberaliseerde segment concurreert in prijs daarbij vooral met de koopsector en niet met het sociale huursegment. Als er bij geliberaliseerde huurwoningen te hoge huren worden gevraagd ontstaan problemen bij de verhuur en loopt de leegstand snel op. Het komt vaak genoeg voor dat voor nieuwe verhuringen in het geliberaliseerde segment wat lagere huurprijzen moeten worden gevraagd dan de huurprijzen van bestaande huurcontracten, gewoon door de markt van vraag en aanbod. De jaarlijkse huurstijgingen in het geliberaliseerde gebied van beleggers zijn gemiddeld gelijk aan de jaarlijkse huurstijgingen van het niet-geliberaliseerde gebied en bedragen 2,5 tot 3%. Juist door vergroting van het geliberaliseerde segment komt er meer concurrerend aanbod en dat zal een huurprijsdrukkend effect hebben. Voorts ontstaat er meer concurrentie doordat niet alleen beleggers en particulieren, maar ook woningcorporaties geliberaliseerde huurwoningen gaan aanbieden.


Noot voor de redactie: Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: drs F.J.W. van Blokland, directeur IVBN tel. 070-3000371 (werk); 06 54 25 24 15 (mobiel) IVBN staat voor de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland. IVBN behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, (vastgoed-) vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 32 leden hebben voor circa 45 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Zij verhuren 163.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt.


Terug