EnglishNieuwbouw huurwoningen in de knel
Nieuwbouw huurwoningen in de knel
Nieuwbouw van vrije sector huurwoningen komt door de uitwerking van het huurbeleid in de problemen. Het huurbeleid moet het gebrek aan goedkope huurwoningen oplossen door zowel nieuwbouw als doorstroming te stimuleren. Voor dat laatste is de nieuwbouw van vrije sector huurwoningen cruciaal.
IVBN en NEPROM waarschuwen gezamenlijk de Tweede Kamer echter voor een fout in de uitwerking. Het blijkt dat nieuwe vrije sector huurwoningen als gevolg van het huurbeleid (soms zelfs ver) ónder de marktprijs verhuurd zouden moeten worden. Alle huurwoningen in het overgangsgebied (bijvoorbeeld in Amsterdam zijn dat huurwoningen met een WOZ-waarde tussen de € 195.000 en de € 295.000) krijgen namelijk een maximale huurprijs op basis van het aantal punten van die woning (volgens het WWS) plus 10%. Deze maximale huurprijs is echter (aanzienlijk) lager dan voor een nieuw gebouwde huurwoning in de vrije sector kan worden gevraagd. De reeds geplande nieuwbouw van vrije sectorhuurwoningen komt daardoor in de problemen, omdat beleggers hun investeringen moeten gaan heroverwegen. Het gaat om tussen de vijf en achtduizend nieuwe huurwoningen in de meest gespannen woningmarkten. Een voorbeeld: een nieuwe huurwoning met 142 punten in het overgangsgebied krijgt een maximale huur van € 613 plus 10%, dus in totaal € 674, terwijl de werkelijke markthuur op € 750 - € 800 ligt. IVBN en NEPROM informeren ook de Colleges van B&W van de grootste gemeenten over het dreigende probleem, dat gewoon opgelost kan worden door aan de nieuwbouw géén maximale huurprijs te verbinden.
Volgens IVBN is het oorspronkelijk steeds de bedoeling geweest om de zittende huurders in reeds bestaande huurwoningen te beschermen. Voor nieuwe huurders, of die nu een nieuwe óf een bestaande huurwoning in het overgangsgebied betrekken, hoeft echter géén maximale huur meer te gelden. De huurder weet immers van te voren dat hij een huurwoning tegen een markthuur gaat bewonen. De jaarlijkse huurverhogingen zullen in dat geval inflatievolgend kunnen zijn (eventueel met een beperkte opslag om aanpassing van de huur eens in de vijf jaar aan de marktontwikkelingen te voorkomen).
Zittende huurders in het overgangsgebied kunnen de komende vier jaar te maken krijgen met een maximale huurstijging boven inflatie van 2% in 2006, 3% in 2007, 3,5% in 2008 en 4% in 2009. Het maximale huurniveau in het overgangsgebied voorkomt voor zittende huurders té grote huurstijgingen. Voor de bestaande huurwoningen in het overgangsgebied kan er daardoor wél een geleidelijke groei van de huidige huur plaatsvinden naar een meer marktconform huurniveau, terwijl er toch voldoende bescherming van de zittende huurder plaatsvindt.
De NEPROM-leden, gezamenlijk goed voor circa 50% van de nieuwbouwproductie, hebben de afgelopen jaren een groot aantal woningen kunnen afzetten bij institutionele vastgoedbeleggers en woningcorporaties. Voor beleggers gaat het daarbij alleen om het geliberaliseerde gedeelte van de woningmarkt, waarbij het de belegger vrij staat om een marktconforme huur voor de woningen te vragen. Vaak maken de nieuwbouw-huurwoningen die verkocht worden aan beleggers of corporaties onderdeel uit van grotere woningbouwcomplexen, waarvan een belangrijk deel in de verkoop aan de consument worden gebracht. De gegarandeerde afzet van de huurwoningen aan belegger of woningcorporatie maakt het in die situaties mogelijk om met de bouw van het gehele complex te starten, ook als er nog maar weinig koopwoningen verkocht zijn. Als gevolg van de beperking van de maximale huur van de nieuwbouw zal in ieder geval de bouw van huurwoningen ernstig worden vertraagd en waarschijnlijk voor een deel komen te vervallen. Volgens IVBN en NEPROM kan dit nooit de bedoeling zijn van het nieuwe huurbeleid.
Noot voor de redactie: Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met: drs. F.J.W. van Blokland, directeur IVBN tel. 070-3000371 (werk); 06 54 25 24 15 (mobiel) drs. J. Fokkema, directeur NEPROM tel 070 - 386 62 64. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 32 leden hebben voor circa 50 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en dat is circa 95% van het Nederlands institutionele vastgoedvermogen. Nederlandse institutionele beleggers hebben verder nog zo’n 65 miljard aan vastgoedbeleggingen in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en parkeergarages. Zij verhuren circa 150.000 woningen en zijn daarmee de derde aanbiedende partij op de woningmarkt. Het commercieel vastgoed is opgebouwd uit kantoren (circa 6 miljoen m2), winkels (circa 4,5 miljoen m2) , bedrijfsruimten en parkeergarages. IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haar leden te behartigen en de bedrijfstak verder te professionaliseren. De NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) is de vereniging van professionele projectontwikkelaars. De belangrijkste doelstelling van de NEPROM is het bevorderen van de samenwerking tussen de overheid en projectontwikkelingmaatschappijen bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. 67 ondernemingen zijn aangesloten bij de NEPROM, waaronder nagenoeg alle grote ontwikkelaars. De leden van de NEPROM realiseren gezamenlijk circa 50% van de nieuwe woningen in ons land, 65% van de metrage nieuwgebouwde kantoorruimte en rond de 75% van de metrage in nieuwe winkelcentra. De NEPROM is in 1974 opgericht.
Terug